בחירת מסלול המשכנתא המועדף היא אחת הסוגיות המרכזיות שכל רוכש דירה וכל מי שרוכש נכס נדל"ן כל שהוא בישראל, נדרש להתמודד איתו. הסיבה לחשיבות הכל כך גדולה המיוחסת לבחירת המסלול הנכון להחזר המשכנתא, היא שלמרות הריביות הנמוכות לכאורה שכל מי שנוטל משכנתא משלם עבורה, ובוודאי בהשוואה לריביות על הלוואות מסוגים אחרים, הרי שהחזרי הריבית מהווים חלק נכבד מההחזר וכל עשירית האחוז מוסיפה אלפי שקלים ואפילו יותר, לחישוב הסופי של החזרי המשכנתא. מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים בישראל? מה בין מסלול פריים לבין מסלול צמוד מט"ח? מה הקשר בין מסלול כזה לבין רכישת מט"ח או קבלת השכר בהצמדה למט"ח? בשורות הבאות נביא הסבר קצר בנושא רחב – מסלולי משכנתא ואיך לבחור אותם.
מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים בישראל
למעשה, החזר המשכנתא יכול להתבצע על פי המסלולים הבאים: מסלול בריבית קבועה ללא הצמדה למדד, מסלול בריבית קבועה צמוד למדד, מסלול בריבית משתנה לא צמוד ומסלול בריבית קבועה וצמוד למדד. מסלול נוסף, נפוץ הרבה פחות, הוא מסלול צמוד מט"ח (דולר או אירו) להחזרי המשכנתא. המסלול האחרון, המוכר פחות מכולם, הוא הלוואת בלון – כלומר תשלום הריביות וההצמדה לאורך תקופה מסוימת, כשבתום התקופה שנקבעה מראש בין הצדדים יש צורך להחזיר בבת אחת את מלוא סכום ההלוואה. מסלול בריבית קבועה ללא הצמדה, גורם לכך שהחזרי ההלוואה יהיו מעט גבוהים ביחס לכלל המסלולים האחרים. זאת, כיון שהמלווה חייב לגלם את הסיכון הגבוה יחסית שבהענקת הלוואה לא צמודה בריבית קבועה לתקופה של עשרים וחמש שנה ואולי יותר. מסלול בריבית קבועה ועם הצמדה הוא איכותי יותר מבחינת המלווה, ולוקח בחשבון את התייקרות המדד. עם זאת, ברמות האינפלציה של היום הוא מסלול בהחלט מועדף גם על הלווים, שלוקחים הלוואה בסיכון נמוך יחסית. מסלול בריבית משתנה לא צמוד גם הוא מסלול שמגלם סיכונים, בעיקר במצב של ריביות נמוכות כמו המצב כיום שתהיינה, קרוב לוודאי, גבוהות יותר בתוך מספר שנים. מסלול צמוד בריבית משתנה הוא לכאורה המסלול העדיף, לפחות בשלבים הראשונים. זאת, כיוון שהמלווים לא לוקחים על עצמם כל סיכון ויכולים להשית על הלווים הן את השינוי בריבית והן את השינויים במדד המחירים לצרכן, אם וכאשר יתרחשו.
מסלול צמוד מט"ח במשכנתא
מסלולך צמוד מט"ח במשכנתא, מצמיד למעשה את כל תשלומי המשכנתא למט"ח. לכאורה, נראה שמסלול כזה יכול להיות אידיאלי. הצפי, לפחות בשנים הקרובות, הוא לייסוף השקל מול המט"ח כך שהתשלומים בוודאי לא יעלו. זאת, במיוחד לאור העובדה שהכנסות המדינה עומדות לעלות בעקבות תמלוגי הגז. עם זאת, בחירת מסלול כזה היא אידיאלית עבור מי שהשכר שלו משולם בדולרים ובמקום לבצע רכישת מט"ח, הוא פשוט משלם משכנתא צמודה לדולר. הבנקים בישראל אינם מאפשרים, במרבית המקרים, מסלול כזה להחזרי משכנתא. כאמור, ככל שבחירת המשכנתא תהיה נכונה יותר, כך החזרי המשכנתא יהיו נמוכים יותר לאורך כל תקופת ההחזר.
