מהי משכנתא צמודת אגח? הלוואת המשכנתא היא עניין מורכב. כמו בכל צעד בחיים, גם בלקיחת משכנתא חשוב לנו להבין – אילו אפשרויות עומדות בפנינו? על הקשר בין אגח ומשכנתא וגם – מתי משתלם לבחור במשכנתא צמודת אגח.
הריביות במשכנתא צמודת אגח
משכנתא היא הלוואה לרכישת דירה הניתנת ע"י הבנקים. ההלוואה מורכבת ממספר רכיבים, כשההבדל ביניהם הוא בעיקר בגובה הריביות. מסלולי המשכנתא מתחלקים בחלוקה גסה ל-2 סוגים עיקריים: ריבית קבועה וריבית משתנה. משכנתא צמודת אגח שייכת לסוג השני – של משכנתא בריבית משתנה.
מה זה אומר לנו?
גובה הריביות בכל משכנתא משתנה נתון לשינויים עם הזמן, כאשר בכל סוג משכנתא השינוי צמוד למדדים מסוימים. במשכנתא צמודת אגח השינוי צמוד לאגח: אגרות חוב ממשלתיות. זה אומר שהריביות עשויות לרדת או לעלות בהתאם למדדי שוק האגח. אם השוק יורד והתשואות מתייקרות, הבנק עלול לייקר את הריביות. כמובן, שגם ההיפך עשוי לקרות – ואז, איזה כיף! הרווחנו ירידה בריביות.
עוגן האגח
האגח מספק לנו בעצם מדד הוגן, ניטרלי ושיוויוני לשינויים במחירי הריביות. זה לא תלוי בבנק, ובהחלטה שלו לגלגל אלינו התייקרות או הוזלה בתשואות, אלא צמוד באופן מלא וישיר למחירי האגח. בעבר, בנקים היו מנצלים את תמימות הלקוחות ומשנים דרסטית את הריבית המשתנה בהתאם לאינטרסים שלהם. כאן, אנחנו מרוויחים בעצם עוגן שינוי שמוסכם על 2 הצדדים ועשוי לפעול לטובת כל אחד מהם במידה שווה.
מתי השינויים הללו אפשריים?
ראשית לכל יש להבין: ריביות במשכנתא צמודת אגח לא ניתנות לשינוי בכל רגע נתון. כל שינוי – לטובה או חלילה לא – ניתן במועדים קבועים: אחת ל-5 שנים. מועדי השינויים האפשריים נקראים "תחנות יציאה". בכל מועד כזה גובה הריבית מתעדכן, לפי מדדי האג"ח באותו מועד.
תחנות יציאה
בתחנות היציאה, שהן גם התחנות לשינוי אפשרי בגובה ריביות המשכנתא, אפשר לצאת מהמשכנתא – למחזר אותה, ללא תשלום גבוה על פירעון מוקדם. בדר"כ, פירעון מוקדם של משכנתא כולל תשלום קנסות ועמלות, אבל בתחנות היציאה ממשכנתא צמודת אג"ח – אפשר למחזר בלי לשלם.
משכנתא צמודת אגח – לכמה זמן?
במובן הזה אין הבדל בין משכנתא צמודת אגח לכל משכנתא: ההלוואה ניתנת לתקופה של 10-30 שנה. ההבדל היחיד לטובת משכנתא צמודת אגח הוא כמו שהסברנו, האפשרות לקצר את משך הפירעון שנקבע, אחת ל-5 שנים.
משכנתא צמודת אגח – יתרונות וחסרונות
כולנו אוהבים לראות את התמונה המלאה, שכמו תמיד כוללת גם יתרונות וגם חסרונות. אז הנה טבלה שתעשה לנו את העבודה הזאת. וכאן ניתן לקבל מידע נוסף שיעזור לנו להחליט – האם משכנתא צמודת אגח זה טוב או רע בשבילנו.
| מצד אחד… | ומצד שני… |
| הריבית עשויה לרדת משמעותית | הריבית עשויה לעלות באותה מידה |
| אפשרות משתלמת לפירעון מוקדם | סיכון לכל אורך תקופת המשכנתא |
| עליית מחירים כללית במשק לא משפיעה על גובה הריביות | כל התייקרות נשארת לתקופה משמעותית |
