הצצה חטופה על התפלגות ההוצאות של אזרח ישראלי ממוצע תראה כי את הנתח הגדול ביותר תופסים תשלומי הדיור.
לעיתים מדובר בתשלומים בגין שכירות (שכר דירה), אך אנחנו כאן כדי לדבר על הוצאה מורכבת הרבה יותר – תשלום המשכנתא, הנגזר ממסלול משכנתא מוסכם.
קצת רקע על עולם המשכנתאות
באופן כללי, המשכנתא היא הלוואה גדולה (מאוד) הנלקחת מהבנק עבור רכישת נכס נדל"ן. ניתן לקחת משכנתא עבור רכישת דירה למגורים, השקעה או עבודה.
תהליך לקיחת המשכנתא אינו פשוט כמו בהלוואה רגילה; יש ללכת אל הבנק (מומלץ לאחר סקר שוק ולמידת טווחי העלויות), אשר יבדוק את נתוניו הכלכליים (גודל המשכורת, מצב העובר ושב וכו') של מבקש ההלוואה, ובהתאם לכך יציע לו מסלולי משכנתא שונים. כעת, על מבקש ההלוואה לשקול היטב את הצעות הבנק, תוך כדי משא ומתן בסעיפים המאפשרים זאת ובדיקה מוקדמת איך לבחור מסלולים מובחרים.
מה כלול במסלול המשכנתא
הרכיבים הנכללים במסלול המשכנתא הם כמובן גודל ההלוואה ומספר ההחזרים (ולפיכך גם אורך המשכנתא), אך מעל הכל, מסלולי המשכנתא מתרכזים בגובה הריבית החודשים הנדרשת על ידי הבנק. זהו גם הסעיף העיקרי בתהליך המיקוח בין מבקש ההלוואה ובין הבנק, כאשר חשוב מאוד לזכור כי כל הורדה קטנה של הריבית מהווה חסכון גדול לטווח ארוך, ועל כן המשא ומתן מול הבנק קריטי במיוחד.
מסלולי המשכנתא הפופולריים לשנת 2021
נכון להיום, אלו מסלולי המשכנתא הבולטים בשוק המשכנתאות:
- מסלול ריבית פריים – מסלול הצמוד לריבית הפריים. מדובר בריבית בסיסית המתעדכנת בכל חודש וחצי, ובתקופה הנוכחית נעה סביב 1.6%.
- מסלול ריבית קבועה ללא הצמדה למדד – קביעת אחוז ריבית קבוע שילווה את החזרי המשכנתא לכל תקופת ההלוואה.
- מסלול ריבית קבועה עם הצמדה למדד – מסלול בעל ריבית המשתנה בהתאם לתזוזות במדד המחירים לצרכן. יש לשים לב שמדד המחירים לצרכן נוטה לעלות לאורך זמן, מה שיעלה את ריבית המשכנתא בהתאם.
- מסלול ריבית משתנה ללא הצמדה למדד – מסלול הכולל נקודות יציאה מוסכמות, בהן יתקיים משא ומתן מחודש באשר לגובה הריבית, אשר לא תהיה צמודה למדד המחירים.
- מסלול ריבית משתנה עם הצמדה למדד – תנאים דומים למסלול הקודם, אך בעל ריבית אשר משתנה בהתאם לתנודות במדד המחירים.
האם ניתן לקחת יותר ממסלול משכנתא אחד?
אופציה מעניינים ולעיתים קרובות גם מומלצת מאוד היא שילוב של כמה מסלולי משכנתא. הבנק מציע אפשרות לחלק את מסלול המשכנתא לכמה אופציות שונות, הנבדלות זו מזו בגובה ואופי הריבית שלהן. לדוגמא, ניתן לקחת מסלול משכנתא המחייב ריבית פריים על מחצית מהסכום, וריבית קבועה צמודה למדד של 2% על שאר ההחזר. היתרון של שיטה זו הוא צמצום משקל הסיכונים הכרוכים בכל מסלול.
