אתם עומדים לרכוש משרד חדש לעסק שלכם? הרגע המרגש של חתימת החוזה מתקרב, אך לפני כן, יש כמה שאלות חשובות שעליכם לשאול את עצמכם. האם הבניין עומד בכל התקנים? האם ישנם עומסים משפטיים על הנכס? האם אתם מבינים את כל ההיבטים המשפטיים של העסקה? במאמר זה נפרט את הבדיקות המשפטיות החיוניות שכל רוכש פוטנציאלי של משרד חייב לבצע.
בדיקת הבעלות והרישום
היבט בסיסי אך קריטי הוא לוודא כי המוכר אכן הבעלים החוקיים של הנכס. יש לבדוק את רישום הנכס בטאבו, לוודא שאין שעבודים או משכנתאות על הנכס, ולבדוק אם ישנן הגבלות על השימוש בנכס.
- חיפוש ברשם המקרקעין: בדיקה מדוקדקת של רישום הנכס בטאבו, כולל וידוא זהות הבעלים, גודל החלקה, סוג הזכויות (בעלות מלאה, משותפת וכו'), והיעדר עומסים כגון משכנתאות, שעבודים או צווי עיכוב.
- בדיקת הסכמי שיתוף: במידה ובניין המשרדים הוא בניין משותף, יש לבדוק את הסכם השיתוף, כולל חלוקת זכויות, חובות ותקנון הבית.
- בדיקת הסכמי שכירות קיימים: במידה וישנם שוכרים קיימים במשרד או בבניין, יש לבדוק את הסכמי השכירות הקיימים, תנאי ההשכרה ותאריך סיומם.
בדיקת היתרי בנייה והיתרי שימוש
חשוב לוודא כי המשרד נבנה בהתאם להיתרי הבנייה וכי השימוש בו תואם את ההיתרים הקיימים. חריגות בניה או שימושים אסורים עלולים להוביל לסכסוכים משפטיים ולקנסות. כאשר בוחנים משרדים למכירה בתל אביב, לדוגמה, כדאי לבדוק האם המשרד ממוקם באזור מסחרי או תעשייתי, שכן הדבר עשוי להשפיע על ההיתרים הנדרשים ועל האפשרויות לשימוש העתידי בנכס
בדיקת מצב התכנון
יש לבדוק את התוכניות המתארות והמפורטות החלות על האזור, לוודא שאין תוכניות בנייה עתידיות שעלולות להשפיע על הנכס, ולבדוק אם ישנן מגבלות תכנוניות על השימוש בנכס.
- תוכניות מתאר: יש לבדוק את התוכניות המתארות החלות על האזור, ולוודא שאין תוכניות עתידיות שעלולות להשפיע על השימוש בנכס או על ערכו.
- תוכניות בניין עיר: יש לבדוק את תוכניות הבניין העירוניות החלות על האזור, ולוודא שאין מגבלות תכנוניות על השימוש בנכס.
בדיקת מצב תשתיות הבניין
יש לבדוק את מצב התשתיות בבניין, כמו מערכות החשמל, המים והביוב, מערכות מיזוג האוויר, והמעליות. ליקויים בתשתיות עלולים לגרום להוצאות תיקון גבוהות. מומלץ להזמין בדק בית מקצועי לבדיקה מעמיקה של מצב הנכס.
חשיבותו של עורך דין מקרקעין
עורך דין מקרקעין מנוסה יבצע את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות, יזהה סיכונים פוטנציאליים, ויסייע לכם במשא ומתן על תנאי העסקה.
לסיכום
רכישת משרד היא עסקה משפטית מורכבת הדורשת ידע וניסיון. ביצוע בדיקות משפטיות מקיפות לפני החתימה על החוזה הוא הכרחי כדי להבטיח עסקה מוצלחת ולמנוע הפתעות לא נעימות בעתיד. ייעוץ משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין הוא חיוני בכל שלב של העסקה, החל משלב החיפוש אחר נכס מתאים וכלה בחתימה על החוזה.
